La cession d’un bail commercial 369 est une procédure qui permet au locataire d’un local commercial de transférer ses droits et obligations à une tierce personne, appelée le cessionnaire. Cette opération peut être intéressante tant pour le locataire que pour le propriétaire des lieux. Cet article détaille les différentes étapes pour réussir cette démarche et met en lumière certains aspects à ne pas négliger.
Étape 1 : vérifier l’autorisation de cession du bail
Avant de se lancer dans la procédure de cession, il est essentiel de vérifier si le contrat de bail autorise ou non cette possibilité. En effet, certaines clauses du bail peuvent limiter voire interdire la cession du bail.
Autorisation expresse
Dans certains cas, le bail prévoit une autorisation expresse pour céder le bail commercial. Il convient alors simplement de suivre les modalités décrites dans le contrat.
Silence du bail
Si le bail ne mentionne rien concernant la cession, celle-ci est considérée comme autorisée par défaut. Néanmoins, il est conseillé de consulter un professionnel pour s’assurer de la faisabilité de l’opération.
Étape 2 : trouver un repreneur
Le locataire doit ensuite rechercher un repreneur pour son bail commercial. Le succès de l’opération dépendra notamment de la qualité du local, de son emplacement et de l’activité exercée. Le locataire peut chercher par lui-même un cessionnaire ou faire appel à un agent immobilier spécialisé en transactions commerciales.
Qualités du repreneur
Pour augmenter les chances de succès, il est primordial de sélectionner un repreneur sérieux et solvable. En effet, le propriétaire des lieux peut être amené à refuser la cession si le cessionnaire ne présente pas de garanties suffisantes quant au respect de ses obligations contractuelles.
Étape 3 : informer le bailleur de la volonté de céder le bail
Une fois le repreneur trouvé, le locataire doit informer le propriétaire de sa volonté de céder le bail commercial. Selon les modalités prévues dans le contrat de bail, cette information peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou tout autre moyen prévu par le contrat.
Contenu de la demande
La demande de cession du bail doit comporter les informations suivantes :
- Le nom et les coordonnées du cessionnaire
- Les conditions financières de la cession (prix, modalités de paiement, etc.)
- Les activités envisagées par le cessionnaire dans le local
Étape 4 : obtenir l’accord du bailleur
Après avoir été informé de la volonté de céder le bail, le bailleur dispose d’un délai pour accepter ou refuser la cession. Ce délai peut être fixé par le bail, sinon il est de trente jours à compter de la réception de la demande.
Refus du bailleur
Le propriétaire peut refuser la cession si :
- Le cessionnaire présente des garanties insuffisantes (solabilité, capacité à exercer l’activité envisagée)
- Le prix de cession est manifestement sous-évalué
- Le locataire n’a pas respecté les modalités d’information prévues dans le bail
Un refus injustifié du bailleur expose celui-ci à des dommages et intérêts envers le locataire.
Acceptation du bailleur
Si le bailleur accepte la cession, le locataire doit alors procéder aux formalités d’enregistrement de la cession et payer les droits correspondants. Le bailleur est également tenu d’informer le cessionnaire de ses obligations au titre du bail.
Étape 5 : modifier officiellement le bail commercial
Lorsque toutes les conditions sont réunies et que les parties se sont mises d’accord sur la cession, il convient de modifier officiellement le bail commercial. Cette étape permettra notamment de constater la transmission du bail entre le cédant et le cessionnaire pour consacrer les droits et obligations de chaque partie.
Rédaction d’un acte de cession
La modification du bail commercial se matérialise par la rédaction d’un acte de cession. Cet acte doit comporter :
- Le nom et les coordonnées des parties (cédant, cessionnaire, bailleur)
- La désignation du local concerné par la cession
- Les conditions financières de la cession
- L’engagement du cessionnaire à respecter les clauses du bail
Cet acte devra être signé par toutes les parties.
Enregistrement de la cession
Après signature de l’acte de cession, celui-ci doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises compétent. Ce dernier va notamment vérifier que le paiement des droits d’enregistrement a bien été effectué. Cette formalité est importante car elle permettra de démontrer la réalité de la cession en cas de litige.
Étape 6 : poursuivre l’exploitation du local
Une fois la cession effectuée, le cessionnaire pourra débuter l’exploitation du local commercial conformément aux clauses du bail. Il devra veiller à respecter ses obligations contractuelles ainsi que celles issues de la législation applicable aux baux commerciaux.
Ainsi, céder un bail commercial 369 demande une préparation minutieuse et le respect de certaines étapes. Si cette démarche peut sembler complexe, elle permet néanmoins de nombreuses opportunités tant pour le locataire souhaitant transmettre son activité que pour le repreneur souhaitant s’installer dans un emplacement de qualité.
